原标题：好盘巡礼 2023克而瑞产品力100“全国好盘巡礼”-河南站圆满落幕
2023年5月，克而瑞产品力100全国好盘巡礼河南站启程，携手河南省房地产协会、保利发展、华润置地、电建地产、越秀地产、金沙集团、商都控股、华信集团等多位协会及企业嘉宾共同走进郑州&商丘双城，通过项目考察、沙龙探讨，为行业有价值、可借鉴的企业、产品及产品理念发声，期待与行业共同成长。
本次巡礼从5月22-23日为期两天，首日对金沙天和、金沙東院两个项目进行考察，并召开了闭门沙龙，以「住宅酒店化」为主题进行研讨交流，次日对龙湖熙上、保利璞岸、保利璞悦、美盛金水印四个项目进行了考察。
沙龙伊始，河南省房地产业协会秘书长姜鹏飞为“2023产品力100全国好盘巡礼河南站”致辞，姜秘书长表示非常荣幸参与本次巡礼，与各位嘉宾一同为河南房地产业发展谋思路、献计策。同时，也很谢谢克而瑞集团提供了这样一个交流的平台。
姜秘书长称，过去几年，无论是河南的发展还是行业的稳定，都经历外部的扰乱与调整的动荡。但艰难方显勇毅，磨难始得玉成，面对异常复杂困难的局面，开年以来稳经济大盘系列政策加快落地显效，行业深度调整形势持续向好，河南经济和行业发展企稳回升，稳定修复，积极因素不断增多。
近几年国家不断提出要支持刚性和改善性住房需求，因此虽有市场和行业的不安定，依然能看到行业中的每一份子都在磨砺技术，砥砺发展，在产品力方面做探索突破。
在此，感谢克而瑞六年来坚持产品力研究，坚持为行业提供深度研讨的平台。今年克而瑞产品研究以“住宅酒店化”为研讨主题，也让业内看到行业持续尊重客户、敬畏市场、锤炼技术的信心和决心。
最后姜秘书长预祝本次克而瑞举办的“住宅酒店化”闭门沙龙圆满举办，也与在座的各位、行业每一位，共期河南房地产市场的健康稳定！
克而瑞产品力研究中心总经理赵慧圻女士介绍了克而瑞产品测评活动及部分研究成果，她表示，克而瑞产品力测评工作是基于大数据，并在此基础上形成咨询研究、品牌以及线上数据化产品这样三条产品线榜单以来，产品力测评活动已持续6年，从“企业产品力测评”到“十大作品测评”，再到线下好盘巡礼，学习考察等活动，测评范围从企业维度延伸到项目维度。
其中企业测评为年度测评，项目测评分为半年度和年度。每年11月底克而瑞会召开中国房企产品力100发布会，发布企业产品力TOP100、全国十大产品系、全国十大作品、企业交付力TOP10及《中国房企产品力白皮书》、《中国房企绿色健康地产白皮书》等成果。6月份则会发布全国十大作品以及全国十大交付作品。
除了产品力TOP100系列研究成果外，日常还有项目测评报告、月度优秀项目、产品月报及针对最新产品趋势的深度专题研究等。
今年的产品力TOP100活动，基本上每个月都会有，除了城市好盘巡礼外，目前6月即将启动的还有十大作品测评的专家评审会，已有不少企业提交了参评项目，预计下下周会公布初步入围结果。
克而瑞河南区域首席分析师李晓兵表示，自从98年住房制度改革以来，房地产市场加快速度进行发展，这中间经历了黄金时代、白银时代，到现在有人说是青铜时代，有人说是黑铁时代，但我们觉得经过了这三年的大浪淘沙，它不是进入到某个金属的时代，而是进入到产品力的时代。
结合住宅市场的全景描绘、城市发展的内在轨迹、产品力时代房企的突围之路三大维度来看河南省商品住宅发展情况。
2022年河南省住宅用地出让规模5749万㎡，排名中部六省首位，是山西省的四倍。住宅用地交易价格这一块，2022年河南省整体的平均成交楼面价1660元/㎡，仅高于山西省，尚不及安徽省的二分之一。商品房销售总量及成交价格这一块，2022年河南省商品房销售面积10310万㎡，排名中部六省首位， 2023年一季度止跌回升，同比上涨了7%。商品房成交价格，按照统计局口径，整体价格水平是在6000左右，排名中部六省第六位，一方面与当下河南省的住宅开发阶段有关，从另一个维度也可以说明，河南的好产品好房子相对稀缺。
土地负载能力能够明确城市剩余的开发空间，同时还能评估行业开发的速度与城市建设的速度。2022年河南省土地负载能力0.018，排名中部六省第四位，城市已确定进入到平稳期，未来将逐步实现精耕细作。
2020年河南省人均居住面积41.81㎡，排名中部六省首位。高的居住面积，一种原因是城镇化率水平比较低，比全国水平低了将近八个百分点，这个统计口径的数据包含了农村。另一方面是价格偏低，客户能够买到更大面积的房屋，造成整个河南省平均面积较高。
价格饱和支撑度方面，除山西省外，河南省相比其他四省较低，主要因为价格水平低，人口基数大，城市框架大，2022年河南省人均房地产值6232元/人，排名中部六省第四位，未来还是有很大提升空间的。
2020年到2022年，河南省整体量价呈现波动，但在2023年一季度，市场有所回升。其中郑州、商丘，南阳，洛阳四个城市成交量稳步提升，漯河、驻马店、许昌等城市是成交坚实的腰部力量。
从这些城市的房地产成长周期来看，2016年之前城市产业经济驱动房地产发展，2017-2020年地市基建扩张，新区建设等促动楼市加快速度进行发展，2021年之后在疫情及行业下行的冲击下，住宅重新回归到居住属性，开启以产品力为发展驱动的发展时代。整体而言这些城市还有市场价值可以挖掘。
当前市场处于盘整期，企业趋向集中化，利润替代规模，聚焦“国央企”+“品质民企”+“地方翘楚”。对于房企来讲，行业新常态下，首先要快速调整战略布局，坚持长期主义，加强对管理半径及成本的控制，聚焦深耕，有效扩张。其次，守正出奇，有效投入。产品投入精细化，严控成本，提升投入产出比，结合敏感点与溢价点做亮点创新。第三，敬畏客户，有效营销，深化对项目客户的研判，结合目标客群的痛点和关注点，与企业、项目价值点相结合，精准营销。住宅酒店化产品趋势
「住宅酒店化」已成为现在房产品迭代的共同方向，克而瑞产品力研究中心副总经理朱一鸣分享了该领域最新研究成果
，他表示：随着房企产品竞争逐步进入白热化，以及人们对居住品质的诉求的不断的提高，特别是近年高端改善性需求的涌现，客户对于居住的需求不仅要住的好，同时上升到了精神的层面。
住宅设计中引入酒店设计的理念和元素，将酒店的舒适度、便利性和高品质服务引入到住宅居住环境中。这种设计理念慢慢的受到房地产开发商和消费的人的关注和认可。
以国内外知名酒店如安缦、喜来登、W酒店、伦敦瑰丽、半岛酒店等为对标，不难发现
高端酒店产品具备下列特征：得天独厚的地理位置、别具一格的建筑、轩敞安宁的空间、宾至如归的氛围、触动人心的服务。入住上述酒店给人以高端舒适的享受，但短暂居住之后，如何延续这样一种极致体验？不少企业看到了这个方向的需求，将很多酒店设计灵感搬到了住宅上并融入业主日常生活，催生了近年来住宅酒店化产品发展趋势。
一方面，仿照高端酒店的建筑规划设计，凸显奢华、美感，彰显独特的品味与调性带着一种独特的品位，实现高净值人群外显需要；另一方面，酒店化住宅，可提供长期的、稳定的酒店式居住的美好体验，触达了高净值人群的内隐性需求。
根据克而瑞产品库多个方面数据显示，从2019年到2022年，在产品描述中明确涉及到住宅酒店化词频占比，从2019年的25.8%上升到了2022年的42.4%，这在某种程度上预示着近半数的项目在产品的描述上或者产品的设计上已经涉及到了住宅酒店化。从城市的分布来看，
重庆、成都和长沙“酒店化住宅”项目城市占比位居前三，其中重庆达到12%。这三个城市年轻化客群较多，这类年轻化客群对于住宅酒店化同样有一种正向反馈，他们盼望能够入住此类住宅酒店化的项目。从空间设计上来看，
主入口景观社区出入口和标准层的电梯厅占比最高。在公区部分，从词云图上能够正常的看到酒店式的社区大堂，酒店式环岛入户，酒店式门楼等这些云词占比较高；在室内部分，很多主卧其实是模仿参照了酒店室内的设计风格，像无主灯设计、步入式衣帽间、还有双面盆设计，以及主卧独立套房设计等这种词频的占比也是很高。通过以上，朱总简单总结了
住宅酒店化的含义：是指借鉴酒店设计，实现了空间和情感的双重价值，体现为高颜值、强仪式、大尺度、精服务、重细节等五个主要特征。1、外立面、公区呈现高颜值
譬如上海这个融创外滩一号，外立面延续外滩整体建筑的Art Deco风格，选取产自沙特阿拉伯的实心宝金石原石，让建筑显典雅与沉稳；窗台的灵感来源于外滩汇丰银行大楼，再现百年前城市辉煌的艺术印记。再如，成都嘉佰道项目，由两栋超高层塔楼组成，住宅的功能空间得到更优秀的分布和利用。外立面为全玻璃幕墙，以兰草线条作为设计元素进行勾勒，两层特殊涂层使其在白昼黑夜皆有明显的兰花草视觉效果，确保建筑恒久美感与地标感。
如武汉新希望D10天元项目，艺术门厅长约60米，高约7.5米；金色拱形电动门；社区大堂以万神殿为灵感，不锈钢雕花背景墙、黑色石材地板，水晶灯阵排布的“万神殿花纹”，空间明暗交织，塑造隐奢感；旋转楼梯借助石材天然的纹理与空间的沉稳，对撞式艺术表达，成为社区大堂的视觉核心。2、落客区、车库、玄关带来强仪式感
首先，频频在高端酒店出现的落客区，目前不少已运用于高端住宅“豪门脸面”。
譬如本次参访商丘金沙壹号院酒店式落客区；以及郑州保利璞悦酒店式落客区等，踏入小区后带给客户很强的仪式感。其次，精装地库成为衡量住宅品质的关键因素。
这个在克而瑞每年评选出的十大作品高端项目当中都能够正常的看到。第三，女王玄关带来视觉震撼力与归家仪式感。
高端大户型产品常会有女王玄关设计，它的四周一般会分布个卧室，作用是把这些卧室的动线分割开，是的空间互不干扰，给人很强的入户尊重的仪式感。3、大堂、主卧中大尺度体现
如佛山保利秀台天珺8M单元入户大堂设计，公区空间挑高大堂将空间纵向拉伸，尊崇感与庄重感油然而生；室内主卧套房中双台盆、洄游动线等产品亮点。
譬如项目专属logo设置，增强私邸氛围与归属感；奢石在室内精装中的运用以及无主灯设计。通过舍弃单一主光源，对墙面、地面、天花协调打光的照明设计，使得整体空间纵深拉高，视野更简约开阔，营造出室内优雅感。
典型如绿地集团无锡西水东·檀宫的全周期G兀管家高定服务；中国金茂合生东叁金茂府的臻服务2.0体系高标准。此外，打造场所的多元属性，为空间预埋服务。
杭州万科江斓映象府 打造「映象三庭」三重高定服务空间——映象酌庭、映象聚庭、映象停庭，创造人与人，人与空间的交流，以及具体而细微的愉悦，体验和美好臻享的秀场感知。当今市场下金沙精细化的践行
金沙集团是个从小县城里走出来的小企业，16年始终深耕商丘，但就是这样一个小企业在今年成为大家关注的对象，到目前有超过500家的开发企业来到金沙进行交流。经历过房地产行业的爆发式发展，回望公司在行业变动中走出的每一步，也许这是一条小企业能走通的路，所以今天分享的主题也可定为：
金沙集团从2006年成立至今16年，深耕商丘，主要有4个区域公司，是一家专营房地产开发的集团公司，16年来已开发项目40个。
其实每次介绍金沙发展的策略时，更愿意倒过来讲：产品精细、服务贴心、区域深耕、稳健发展，这也是金沙的生意经，先把产品和服务做好，然后再让大家探索金沙、选择金沙，让金沙走得更稳健。金沙初成立时，也尝试引进先进的管理模式，也想做大做强，2015年金沙在柘城县从房地产备案量、纳税、按揭贷款等几个维度，均已占到一半的市场占有率，当时就希望把金沙做得更大。
那年在董事长的号召下，集团高管在春节后去到西柏坡，学习交流也沉心思考金沙该走怎样的路。
董事长当时提出一个问题“什么是业主的《土地法大纲》？什么决定业主民心的向背？”我们讨论的结果是，业主真正关心的是产品的质量好不好，小区环境好不好，物业服务好不好，因此
。以此赢得民心、赢得市场，这就是金沙发展道路的由来。产品力是金沙集团发展生存的根基，内部有句话：和不是精细化的事物要有杀父之仇夺妻之恨。
，尽管面对的竞争对手比金沙规模大，因此就自认可以在产品的质量上让步，那就不会有今天的金沙集团。所以金沙认为要敢于和行业大佬比一比产品。
通过不断地打“补丁”打造亮点形成自己的口碑，金沙的工程中心就是在不断地制定标准、优化标准并且检查标准的执行，对于达不到标准的金沙选择“能拆就别修修补补，成本高了长记性”。为提升精细化管理上的水准，金沙聘请了日本藤田公司就精细化做咨询服务，学习了很多管理的手段、流程、方法，比如安全上的可视化，用红黄标签跟踪检测动态，及时有效地发现项目的问题并及时进行改进。
金沙天和的交付标准是我们通行的交付标准，两年前销售时已将样板间按标准打造，并告诉客户“今天你所见到的就是将来你的家，如果将来收房时达不到此标准可以扯白条幅去维权”，如今已经全部按照标准完工。
比如在柘城如意城当年从施工景观到最后一批房源交付跨时2年多，当最后一批地库封顶、最后的景观要施工时，我们最终选择推翻原来的设计来优化，最终多投入了几千万景观成本进行打造。最终如意城在当地成为标杆性的项目。
我们有许多检查制度：有一二三级停检点验收、有付款节点的联合验收、有季度巡检等。和检查配套的是金沙的奖惩制度，如果只有检查没有奖惩则检查只是一种形式，例如检查结果严格排名并对主要高管实行有奖有罚的制度；再比如对乙方的奖励同样执行到位，在付款节点进行联合验收。
对施工工人进行奖励，我们集团规格最高的会议是工程会议，其指导思想就是弘扬精细化理念、执行精细化标准、共享精细化成果，会议上会根据综合巡检的成绩表彰评选出的“最美农民工”及技术人员，并以奖金等形式予以奖励。有时我们也会敲锣打鼓将奖励给农民工兄弟送到家，这种荣誉感往往超过物质本身。
即交付时的标准要比销售时给出的标准更高。比如天和项目展示时窗户用的是国产的，最终安装的是进口窗；景观方面，原先设计栽种红枫，最终因为对整体气势的要求换成了羽毛枫，而一棵羽毛枫相当于十几棵红枫的价格。
比如金沙天和项目前期也经过几轮的设计的具体方案讨论及选择，2021年开盘销售时尚在施工初期，当时行业已经处于下行阶段，但此项目以超过周边房价10%且两个月内迅速清盘，让我们感受到设计的价值。因此金沙坚持与一些设计企业、设计大师保持合作，我们落地施工的能力同时也能够赢得设计大师的青睐，双方的合作有了更多触点、更全面深入。通过前期工程的精细化、设计赋能、物业升级，金沙得到了什么？金明书院项目或是最好的说服力：拿地之后金沙没有走“捷径”去复制成功案例，而是与设计老师沟通，希望做出一个和以往不一样的项目。4月29日蓄客当天客户与产品比超过1：1，现在已达到3：1，并且目前这一个项目还在开始阶段，销售已却获得如此成绩，对我们触动极大。
复盘金明书院现阶段取得的成绩的原因：第一有较好的项目位置一线湖景房的选址；第二金沙品牌的长期积淀；第三设计赋能。我们认为，
因为我们卖给业主和客户的就是产品和服务而非其他。大企业走大企业的路，小企业有小企业的赛道。其二，
这两年，银行给到金沙的贷款利息非常低，因为项目热卖得到大量的现金流，而这对银行而言是优质的。所谓的不欠帐就是不欠下游企业的钱，以此来成为诚信的合作伙伴，来保证成本更低。其三，
多年来金沙坚守自己的赛道，控制欲望控制规模。如今我们大家可以说企业幸福指数相当高，短期内公司规模控制在百人以内，公司的原则是：不做超出管理能力的领域——金沙目前只做住宅开发；不做超出管理能力的区域——金沙深耕商丘。金沙深知自身的优势与短板，坚守小规模、坚守初心、坚守把私房菜做好去赢得客户的追捧，实现企业的稳健经营。
沙龙最后，与会嘉宾、专家围绕企业「践行住宅酒店化趋势」进行分享，同时也对巡礼活动做了寄语。
曾经的北龙湖南岸，是各个开发商的秀场，代表了当时房企最高的设计水平和建造施工工艺。当时户型都是小面宽大进深，面积段也基本雷同。根据整体规划、新中式、坡屋面的要求，立面千篇一律，辨识度较低，当时的产品力基本只体现在精装修部品，外立面石材，园林名贵树种的堆砌上，北龙湖南岸一度成为各房企炫技的竞技场。保利珑熙项目也是这个时代的产物。第二代的璞岸项目
在北龙湖的北岸，当时北岸只有刚开盘的绿城湖畔云庐和中海云著湖居项目，以及同期拿地的万科拾谧森语项目。而璞岸的贾鲁河和北龙湖的交汇处，地理位置得天独厚，这样一个时间段我们才真正开始思考北龙湖片区最核心的价值项目设计之初，我们坚定摒弃了厚重的古典风格，深究中原文化思想，尝试提炼东方美学精髓。我们大家都希望居住者可以在隐逸秘境的湖山之间，安然有序对话时间和自然，感受隽永、恒久的美学；“璞”本为蕴藏美玉的石头，它代表了质朴、内涵和期许。“岸”是陆地，是疲倦工作后的生活港湾。璞岸想诠释的就是最平静的奢华。
是我们在璞岸的基础之上做的再一次提升，我们更注重人性化的体验以及项目的精神价值，把人与人的关系，人与空间的关系，以及室内空间与室外环境的关系都当作设计的出发点和落脚点，我们的设计愿景就是：在家就像是在度假的旅行中，社区就是一个酒店，而外出处处都是景点。璞悦的建筑形态更加简洁克制，体现了极致的立面美学；从大门落客区到大堂归家都强化了空间的仪式感，中轴三栋楼体设置了双层挑空的架空层，打造了一条洄游式架空层动线贯穿小区，开创了北龙湖的双层挑高的先河。我们也对知名酒店的设计手法进行借鉴，公区和户内处处呈现了艺术调性。我们大家都希望把这一个项目打造成艺术品，集合所有时代向往，馈赠土地价值于内外兼修的城市精英。
润置地郑州公司设计部负责人 张允伯 ：郑州市场的难度，大家有目共睹，房企对产品的重视度，大家也有目共睹。去年我们北龙湖.瑞府、金水东.幸福里两个项目有幸能够在高端市场里脱颖而出，我们觉得很荣幸，感谢客户和市场的认可。在产品的设计理念上，我们分别邀请了一线设计团GOA 和日清，为我们构建产品价值：
作为华润首进北龙湖的项目，要和区域洋房同台竞争。在设计初期，就结合北龙湖的优质环境资源，进行了宝格丽度假酒店风格的元素提炼和落地，设立了酒店风大堂和景观；并结合空间，给到客户除了会所之外的10个架空层会所空间，根据不同年龄层的差异化客户的真实需求，打造十大主题场景功能，丰富客户的居住体验；幸福里
依托万象城商业其实就能够完全满足一部分会所的功能，所以幸福里架空层更多的是作为会所功能的补充和放大 ，主题更精益 ，单个主题的空间会更大，是和瑞府不同的规划理念；两个项目都是通过公建化立面的大面积铝板及玻璃立面形成精致的酒店化观感，辅以丰富的配套功能打造酒店化的空间体验，进而结合产品宣传，保证从设计端到营销端再到产品实现端的统一性。
目前电建郑州的项目还没有这方面的应用，未来计划在北龙湖拿项目做酒店化的尝试。与此同时，电建地产今年确立了以“引领绿色住宅发展，缔造智慧城市建设“为产品使命，将在共建“未来社区“方面做发力。项目考察
5月22日上午，首站考察由金沙集团打造的金沙天和，项目位于城市核芯发展板块——日月湖内，大道纵横交错，并与名校市一中新校区为临，且景观资源丰富，是一处不可复制的优质地段。
5月23日上午，来到了保利璞岸，项目位于郑东新区北龙湖北岸，依托北龙湖金融岛的金融集聚核心功能区定位。南侧约8400亩龙湖水系，沿着贯穿全市的生态走廊，北龙湖湿地公园等自然区域触手可及。可谓集萃金融、文化、教育、产业园区、自然等优势资源。
5月23日下午，最后一站来到了美盛金水印，项目位于郑州金水区北三环旁，西邻东风渠，靠近金水老城区，无缝衔接老城；打造1600亩郑州中央活动区，与CBD、北龙湖联结构成城市发展三核，肩负城改使命与责任。
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